Thị trường Bất động sản 2026 nghịch lý cung cầu

Năm 2026 đang đặt ra bài toán khó cho thị trường bất động sản khi hiện tượng “giằng co” giữa giá thành và dòng tiền trở nên gay gắt hơn bao giờ hết. Dù nguồn cung đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể sau một giai đoạn dài trầm lắng, nhưng thị trường vẫn đang mắc kẹt trong trạng thái: giá không thể hạ nhiệt, trong khi thanh khoản lại chật vật tìm hướng tăng trưởng.

Nghịch lý từ cấu trúc nguồn cung “lệch pha”

Sau nỗ lực tháo gỡ pháp lý của giai đoạn 2025, thị trường đã đón nhận lượng nguồn cung mới lớn nhất trong 6 năm qua. Tuy nhiên, sự gia tăng về số lượng lại không đi kèm với sự hợp lý về cơ cấu sản phẩm.

Theo các chuyên gia từ VARS, thị trường đang tồn tại một sự mất cân đối nghiêm trọng:

• Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế: Gần 40% nguồn cung mới là sản phẩm thấp tầng giá trị lớn và hơn 40% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2.

• Đô thị lớn “khan hiếm” nhà ở bình dân: Tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc chung cư dưới 80 triệu đồng/m2 trở nên “hiếm có khó tìm”.

Việc thiếu vắng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp đã vô tình đẩy người có nhu cầu ở thực ra xa khỏi thị trường, khiến thanh khoản bị tắc nghẽn ở những phân khúc vốn dĩ phải sôi động nhất.

Áp lực “neo giá” từ chi phí đầu vào

Tại sao giá bất động sản khó giảm dù sức mua suy yếu? Câu trả lời nằm ở “bộ khung” chi phí đầu vào đang bị đóng cứng:

1. Chi phí tài chính gia tăng: Lãi suất vay có xu hướng nhích nhẹ, tạo áp lực kép lên cả chủ đầu tư lẫn người mua. Doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại giá bán để bù đắp chi phí vốn, trong khi người mua trì hoãn quyết định vì gánh nặng lãi vay.

2. Giá thành đất đai neo cao: Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý vẫn là những rào cản tài chính lớn, khiến chủ đầu tư không còn biên độ lợi nhuận để giảm giá bán.

3. Thị trường phân hóa: Dòng tiền hiện nay không còn dàn trải mà tập trung vào các dự án có pháp lý sạch, hạ tầng hoàn thiện. Các dự án kém chất lượng hoặc yếu kém về pháp lý đang ghi nhận thanh khoản suy giảm mạnh, buộc một bộ phận nhà đầu tư FOMO phải “cắt lỗ” để giải phóng áp lực tài chính.

Tái cấu trúc để kiến tạo thị trường bền vững

Để thoát khỏi trạng thái “kẹp giữa hai đầu”, thị trường cần một lộ trình tái cấu trúc mang tính chiến lược thay vì các giải pháp tình thế. Dưới đây là 5 trụ cột quan trọng:

1. Phổ cập hóa Nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội không nên là phân khúc hỗ trợ mang tính chiến dịch. Cần đưa loại hình này trở thành hoạt động phát triển nhà ở “bình thường”, nhằm cân bằng cấu trúc cung – cầu và tạo nền tảng tăng trưởng ổn định cho thị trường.

2. Sử dụng công cụ điều tiết mềm

Chính phủ cần xem xét điều chỉnh các công cụ tài chính như hệ số K theo lộ trình, giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án nhà ở thực và thiết kế chính sách vay cho người mua lần đầu không mang tính hồi tố, tránh gây cú sốc tài chính.

3. Đa dạng hóa nguồn vốn

Giảm sự lệ thuộc vào dòng vốn ngân hàng là yếu tố sống còn. Cần tập trung nâng cao hiệu suất sử dụng vốn (hệ số quay vòng vốn > 1), tránh tình trạng dự án “đắp chiếu” gây lãng phí nguồn lực quốc gia.

4. Mở rộng hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch

Việc hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản nghỉ dưỡng và quy định sở hữu cho người nước ngoài sẽ là “cánh cửa” thu hút dòng vốn ngoại, giúp kích hoạt lại phân khúc nghỉ dưỡng đầy tiềm năng.

5. Chuyên nghiệp hóa môi giới bất động sản

Xã hội hóa công tác đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới là giải pháp cần thiết. Một đội ngũ môi giới được chuẩn hóa sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch, loại bỏ những biến tướng tiêu cực, giúp nhà đầu tư tin tưởng hơn vào các sản phẩm được phân phối chuyên nghiệp.

Kết luận: Sự “giằng co” hiện nay chính là giai đoạn thanh lọc tự nhiên của thị trường. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính và định hướng sản phẩm đúng đắn sẽ trụ vững, trong khi thị trường sẽ từng bước tiến tới sự minh bạch và bền vững hơn trong tương lai gần.